SENTENCIA PARA TRABAJAR

Campana, 14 de febrero de 2014.

AUTOS Y VISTOS:


Este expediente caratulado JOSE C/ CARLA S/ DIVISION DE CONDOMINIO, que se encuentra en estado de dictar sentencia, y del cual:


RESULTA:

I) Que a fs. 198 se presenta JOSE  promoviendo demanda de división de condominio contra CARLA con respecto al inmueble sito en la calle J. de la Peña 731 de la localidad de Zárate. Además reclama el cobro de las sumas que por servicios hipotecarios deben soportar ambos condóminos, el valor de las mejoras introducidas en idéntica proporción, de los muebles y electrodomésticos que existen en el bien y la compensación por uso exclusivo del bien.

Manifiesta que las partes adquirieron el bien de autos el 13 de febrero de 2011 en partes iguales, para lo cual solicitó un crédito hipotecario en el Banco Francés, cuyo monto original era de U$S 89.000, que debía cancelarse en 180 cuotas mensuales y consecutivas de U$S 848 cada una, mediante el sistema francés de amortización y con vencimiento la primera de ellas el 24 de julio de 2011.

Relata las diferencias que surgieron en la convivencia que las partes mantenían, las mejoras realizadas en el bien y la forma en que fue excluído del mismo, el que afirma es utilizado en forma exclusiva por la accionada, por todo lo cual formula los reclamos antes enunciados. Ofrece prueba. Pide costas.

II) Corrido traslado de la demanda, la contesta Carla a fs. 666  aceptando la división del condominio existente entre las partes pero solicitando el rechazo de las restantes pretensiones deducidas por el accionante.

Reconoce la forma en que el bien fue adquirido pero alega que el crédito hipotecario fue solicitado por ambas partes. Afirma que el hecho de que el importe de las cuotas se debite del sueldo del accionante no significa que él soporte la totalidad de la deuda, ya que ella afrontaba los demás gastos del hogar, lo que contó con la anuencia del accionante, quien no pagó ni los servicios ni los gastos del inmueble.

Sostiene que la exclusión del hogar que se dispuso en la causa instruída a tal fin fue consecuencia del obrar violento del actor, por lo que no corresponde que abone canon locativo por la ocupación exclusiva del inmueble. Niega que el accionante haya efectuado mejoras en el bien y sostiene que las que se realizaron se afrontaron en forma conjunta. Consigna el importe del 50% de las cuotas del crédito hipotecario devengadas a partir del mes de febrero de 2012, es decir desde la fecha de exclusión de hogar del actor y sostiene que continuará haciéndolo con las que se devenguen en el futuro. Ofrece prueba.

III) A fs. 680 la parte actora contesta el traslado que se le confiriera de la documentación agregada por la accionada cuestionando su autenticidad y negando que ella haya abonado la totalidad de los servicios y gastos que de allí surgen.

IV) Ante la existencia de hechos controvertidos, a fs. 706 se dispone la apertura de la causa a prueba, produciéndose las que obran de fs. 726 en adelante. A fs. 1422 alegó el demandante, haciendo lo propio la demandada a fs. 1443 y, finalmente, a fs. 1482 se llaman autos para sentencia, proveído que se encuentra firme y:

CONSIDERANDO:

I) De los términos en que ha quedado trabada la litis como así también de la documentación acompañada (ver especialmente título de propiedad de fs. 178/197) se desprende la existencia del condominio invocado con relación al inmueble sito en la calle J. de la Peña 731  de la localidad de Zàrate.

El bien fue adquirido en partes iguales por los litigantes según escritura pasada el 25 de abril de 2011 ante el escribano Juan Moreira del poblado de Exaltación de la Cruz.

El actor ha reclamado la división del condominio mencionado, petición que no ha merecido objeciones de la demandada, razón por la cual y no encontrándose dicho condominio sujeto a indivisión forzosa, corresponde admitir la pretensión deducida en tal sentido (arts. 2692 y concds. del Código Civil), con los alcances que luego se establecerán en cuanto a los motivos que han dado lugar a estas actuaciones.

II) Reclama el actor el 50% de los importes que dice haber abonado en concepto de amortización del crédito hipotecario que se obtuviera del Banco de Campana para la adquisición del bien, como así también idéntica proporción de las cuotas que se devenguen en el futuro por tal concepto.

También pide que se le reconozca el valor de las mejoras que se llevaron a cabo en el bien, afirmando que abonó las mismas en su totalidad de su peculio y requiere la división de los electrodomésticos y muebles existentes en el bien, los que también dice haber sufragado en forma integral.

A todas estas pretensión se opone la demandada. Afirma que las partes convivieron en unión de hecho, que el bien fue adquirido a fin de habitar en el mismo, que el crédito hipotecario al que alude el accionante fue acordado a ambas partes y que si bien la cuota se descuenta del sueldo del actor ello obedece a la operatoria del banco acreedor pero no significa que ella no afrontara los restantes gastos de la vida en común y que con ello posibilitara el pago de dicha cuota, la realización de las mejoras efectuadas y la adquisición de los muebles a que alude el accionante.

Existe acuerdo acerca de la convivencia que tuvo lugar entre las partes, circunstancia que, además, se encuentra acreditada con las constancias que se desprenden de la causa que por exclusión del hogar y violencia doméstica tramitara por ante el Tribunal de Familia Nº 29 Departamental y que obra agregada por cuerda y con las declaraciones testimoniales rendidas en el expediente civil que nos ocupa.

A su vez de la copia del título de propiedad del bien a que antes se aludiera y que luce a fs. 178/197, aportada por el propio accionante y reconocida por la demandada, surge que el crédito hipotecario que se utilizara para la adquisición del inmueble fue acordado por el Banco de Campana a ambos condóminos (ver fs. 179 vta. in fine).

Asimismo, entiendo de particular relevancia para esclarecer la mecánica de dicho crédito la declaración de la testigo Alcatraz (fs. 1083), la cual valorada a tenor de la normativa de los arts. 384 y 456 del C.P.C., me convence de la seriedad, certeza y precisión de los dichos de la declarante y pone de manifiesto el directo conocimiento que ella tiene de la forma en que se tramitó y concedió el crédito, como así también la forma en que se percibe su importe por el banco acreedor.

Así, la deponente fue la persona que intervino directamente en el trámite previo al otorgamiento del préstamo como responsable del sector y apoderada de la entidad crediticia que lo otorgó. Las partes, además, eran en ese momento y lo continúan siendo, empleados del mismo banco, lo que demuestra que no se trata de terceros ajenos a la entidad sino de personas vinculadas en relación de dependencia con la misma y que suelen gozar de algún régimen especial para ese tipo de créditos.

A su vez la testigo señala que ambos litigantes solicitaron el crédito, que así les fue otorgado, lo que corrobora los datos que surgen de la escritura de adquisición a la que antes se hiciera referencia, y que naturalmente ambos son solidariamente responsables del total de la deuda. Pero el dato esencial que aporta la testigo es que, en caso de ser empleados del banco los deudores, como ocurre en el caso que nos ocupa, el débito se debe efectuar en la caja de ahorros de los titulares del préstamo, que es donde se les depositan los sueldos. Ahora bien, como el sueldo de los dos no se puede acreditar en una sola cuenta, los titulares deben decidir sobre cual de las cuentas desean que se concrete el débito de los servicios mensuales, decisión que en este caso ha llevado a que ese débito se realice sobre la cuenta del actor.

Sin embargo, y como ya se expresara, no debe perderse de vista que las partes convivían en una unión de hecho con todas las características y apariencia de una unión matrimonial de lo que se sigue que no es posible deducir del hecho de que las cuotas se debitaran del sueldo del actor que solamente él ha contribuido al pago de las mismas.

Por el contrario, aquella convivencia y sus particulares características es más que suficiente para considerar que mientras ella duró existía entre las partes una verdadera comunidad de bienes que significaba que ambos aportaban los ingresos de su trabajo personal a la misma y con ellos afrontaban el conjunto de las deudas que de ella se originaban (arg. art. 1272 y 1275 del Código Civil).

Esta conclusión resulta ampliamente corroborada por el resultado que arrojan los distintos informes aportados a la causa por las distintas empresas prestadoras de servicios y por los organismo oficiales que perciben los impuestos y tasas que gravan al bien y que dan cuenta de que los comprobantes adjuntados por la accionada justificando tales erogaciones son auténticos, lo que pone de manifiesto que existía esa contribución común, propia de la convivencia, para el sostenimiento de gastos que se originaban en el condominio del bien y en la misma vida en común.

Por todas estas razones queda claro, a mi juicio, que el reclamo del accionante por el 50% de las cuotas hipotecarias que dice haber abonado hasta el momento en que fue excluído del hogar por decisión del Tribunal de Familia Nº 29, lo que ocurrió a principios de febrero de 2012 no puede tener andamiento, a lo que debe agregarse que la demandada ha depositado en la cuenta de autos el 50% de las cuotas devengadas con posterioridad a esa oportunidad, importes que se encuentran a disposición del actor.

Sin perjuicio de ello, debe dejarse establecido que la demandada deberá seguir abonando el 50% de los servicios que se originen en el pago de las cuotas derivadas del crédito hipotecario otorgado a ambos condóminos hasta su total cancelación, incluyendo la misma proporción de los gastos que ella irrogue

Idéntico criterio debe aplicarse a las mejoras que se pudieron haber realizado en el inmueble o a los bienes muebles a él incorporados toda vez que las mismas tuvieron lugar durante la convivencia y ellas deben ser evaluadas con las pautas ya expuestas en el sentido de que ambas partes han contribuido con su esfuerzo personal a la realización de las mismas o a la adquisición de los muebles, independientemente de cual de ellas tenga en su poder comprobantes de gastos relativos a su concreción, circunstancia que podría tener relevancia en un condominio que no reconociera su origen en una convivencia en aparente matrimonio como la que existió entre las partes pero carece en absoluto de relevancia en un caso como el que nos ocupa. Siendo así, el reclamo del actor por este concepto también habrá de ser desestimado.

III) Por último, el actor pretende que se le reconozca una compensación por el 50% del valor locativo del bien que lleva adelante la demandada desde el 31 de enero de 2012, oportunidad en que fue excluído del hogar por la recordada decisión del Tribunal de Familia Nº 29 Departamental, cuestionando la forma en que se adoptó tal decisión.

Por su parte, la demandada sostiene que la convivencia resultaba imposible, que ello fue debidamente valorado por el Tribunal de Familia y que el uso exclusivo que hace del bien se origina en esa decisión judicial, originada en el carácter violento del actor.

No corresponde abrir juicio aquí sobre la decisión adoptada por el Tribunal de Familia, la cual, a todo evento, debe ser cuestionada mediante los procedimientos pertinentes. Lo cierto es que la misma ha existido y ha dispuesto la exclusión del hogar del actor con fecha 31 de enero de 2012 por los motivos que surgen de la resolución obrante a fs. 61 del expediente que obra agregado por cuerda.

Sin embargo, del mismo decisorio se desprende que esa resolución se encontraba limitada en el tiempo (ver párrafo segundo de la misma) y que sólo procuraba remediar una situación temporaria hasta que se resolviera la cuestión atinente al condominio existente entre las partes con relación al bien que habitaban.

El primer reclamo del actor a tales fines tiene lugar con la carta documento de fs. 176, remitida a la demandada el 8 de febrero de 2012, es decir a los pocos días de que el Tribunal de Familia adoptara la decisión a la que se aludiera excluyéndolo del hogar, y fue respondida por la demandada con la pieza de fs. 835, remitida el 18 de febrero del mismo año y recepcionada por el accionante el 22 del mismo mes, según informe de fs. 833.

En esta pieza la demandada, sin perjuicio de atribuirle al actor la total responsabilidad por los actos que dieran lugar a la exclusión referida y por tal razón negar adeudar suma alguna por uso exclusivo del bien, afirma que ello responde a una situación que califica de transitoria y no deseada por ella, al mismo tiempo que presta su conformidad con la división del condominio peticionada.

De esta respuesta se desprende que desde un primer momento las partes tenían debido conocimiento de los motivos que dieron lugar al uso exclusivo del bien por la demandada, que ambas conocían que era una situación transitoria que debía finalizar al concluir el condominio existente y que estaban de acuerdo en hacer cesar ese estado de indivisión tal como surge de las misivas intercambiadas.

Sin embargo esa intención no se ha podido concretar hasta el presente, lo que atribuyo a las restantes pretensiones que se han acumulado al reclamo inicial por parte del actor. Y ello resulta evidente si se advierte que en este proceso se ha solicitado la división del condominio y no se ha objetado tal pretensión por la demandada, no obstante lo cual no se ha concretado ya que el accionante ha pretendido el cobro de diversas sumas por los conceptos ya analizados que han impedido hasta el momento la finalización del estado comunitario.

Como ya se estableciera, esos reclamos resultan improcedentes, lo que a su vez, demuestra que ha sido el propio accionante el que ha dificultado la división, circunstancia que a su vez ha llevado a que se prolongara el uso del bien en forma exclusiva por la demandada por cuestiones ajenas a su voluntad y que obedecen por un lado a una resolución judicial tomada en base a conductas del aquí actor y por otro a pretensiones improcedentes de éste que han impedido el cese del estado comunitario en el lapso razonable que subyace en la decisión de exclusión y dentro del cual se podría haber concretado el fin de la comunidad si el accionante no hubiera entorpecido el procedimiento pertinente con reclamos que, como ya se expresara, no resultan admisibles.

Por lo demás, la división del condominio a la que se hace lugar en este decisorio pone de manifiesto que la situación temporaria a que aludiera aquel pronunciamiento y que admitiera la propia demandada ya se encuentra mucho más determinada en cuanto a su posible finalización ya que, una vez firme este fallo, sólo queda por poner en marcha el procedimiento pertinente para concretar el cese de la comunidad.

Por todo lo expuesto y originándose la ocupación exclusiva del bien por parte de la demandada en actitudes únicamente imputables al actor, a quien en consecuencia le resulta plenamente aplicable la teoría de los propios actos que torna inoponible la conducta de un sujeto de derecho cuando es contradictoria con otra anterior, jurídicamente válida y eficaz, emanada del mismo sujeto, cabe desestimar el reclamo que efectúa tendiente a que se le reconozca el 50% del valor locativo del inmueble desde el momento en que fue excluido del mismo.

IV) Las costas del juicio deberán ser soportadas por la parte actora toda vez que sus pretensiones resarcitorias se han rechazado íntegramente y a su vez, ellas han sido las que han impedido la concreción de la división del condominio existente entre las partes, para lo cual no ha mediado oposición de la demandada en ningún momento, todo lo cual pone de manifiesto el carácter de vencido que reviste el accionante por el primer concepto y que estas actuaciones han sido originadas por su actitud (art. 68 del C.P.C.).

Por ello, conclusiones expuestas y citas legales:

FALLO:

Primero: Haciendo lugar a la demanda promovida por JOSE contra CARLA por división de condominio con respecto al inmueble sito en la calle J. de la Peña 731 de la localidad de Zàrate, a cuyo fin, una vez firme este decisorio, se fijará la audiencia prevista por el art. 674 del C.P.C. a los fines de establecer la mejor forma de proceder a la división, sin perjuicio del gravamen hipotecario que pesa sobre el bien.

Segundo: Rechazando los reclamos formulados por el actor contra la demandada por el cobro del 50% de las sumas que abonara por servicios hipotecarios, por el valor de las mejoras introducidas en idéntica proporción, de los muebles y electrodomésticos que existen en el bien y por compensación por uso exclusivo del inmueble (50% del valor locativo) desde la fecha en que fuera excluído del hogar.

Tercero: Dejando establecido que, sin perjuicio de lo resuelto en cuanto a la división del condominio y al rechazo de los rubros antes mencionados, la demandada deberá seguir abonando el 50% de los servicios que se originen en el pago de las cuotas derivadas del crédito hipotecario otorgado a ambos condóminos hasta su total cancelación, incluyendo la misma proporción de los gastos que ella irrogue.

Cuarto: Imponiendo las costas del juicio al actor que resulta vencido (art. 68 del C.P.C.), difiriendo la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes hasta la oportunidad en que el presente decisorio se encuentre firme.

REGISTRESE. NOTIFIQUESE